تحلیل قیمت پیش فروش مسکن در منطقه 22 و 21 | 15 راز پنهان
تحلیل قیمت پیش فروش مسکن در منطقه 22 و 21 | 15 راز پنهان
قیمت پیشفروش مسکن در منطقه ۲۲ تهران طی سالهای اخیر به یکی از داغترین موضوعات بازار ملک تبدیل شده است.
این منطقه که بهعنوان «قطب نوسازهای غرب تهران» شناخته میشود، فرصتهای جذابی برای خریداران فراهم کرده و بسیار از افراد در سطوح و اقشار مختلف از مردم عادی گرفته تا کارخانه دار، و تاجر و سرمایه گذار و نیازمندان واقعی مسکن را به خود جذب نموده است
اما در پشت پرده، نکات و ریزبینیهایی وجود دارد که نادیده گرفتن آنها میتواند برای هر کسی خصوصا دغدغه مندان واقعی مسکن پرهزینه باشد.
در این مقدمه، نگاهی کوتاه اما کاربردی به اهمیت این موضوع و پیچیدگیهای آن خواهیم داشت
15 راز پنهان و مهم
در زیر 15 راز مهم و پنهان و اثرگذار در قیمت پروژه های پیش فروش مسکن ارائه شده است
موقعیت و دسترسی پروژه
از مهمترین عوامل در ارزش گذاری امتیاز و قیمت پیش فروش مسکن قطعا قبل از هر چیز اعتبار سازنده و محل قرار گیری پروژه (Location) پروژه است که بیشترین تاثیرگذاری را دارند
- نزدیکی به مترو، بزرگراهها، مراکز تجاری
- برند منطقه (مثلاً شهرکهای شناختهشده یا خوشنام)
- آینده توسعهای منطقه (طرحهای شهرسازی، امکانات آینده)
اعتبار سازنده، سابقه
اعتبار سازنده به عنوان یکی از مهمترین و حتی موثرترین می توان گفت به عنوان شاخص در تعیین قیمت امتیاز پروژه و ارزش پیش فروش مسکن نقشی اساسی و حیاتی دارد.
- نام سازنده و پروژههای گذشته
- کیفیت ساخت و سابقه تحویل به موقع
- برنامه ریزی، تعهد و شفاقیت سازنده
نحوه پرداخت و شرایط اقساط
فرمول ارزش گذاری امتیاز و قیمت پیش فروش مسکن شدیداً تحت تأثیر شرایط مالی و اقساط است و در زیر 4 مولفه و شاخص موثر در نحوه پرداخت و شرایط اقساط و موضوعات وابسته ارائه شده است
- میزان آورده نقدی اولیه
- تعداد اقساط و مدت زمان پرداخت
- نرخ رشد اقساط (ثابت یا پلکانی)
- تخفیف برای پرداخت یکجا
موقعیت واحد
قطعا ضریب مرغوبیت یا موقعیت واحد در پروژه از مهمترین عوامل تعیین کننده قیمت پیش فروش مسکن یا قیمت امتیاز پروژه است.
البته معمولا این ضریب یا موقعیت واحد در مراحل پایانی پروژه تعیین می گردد ولی نحوه واریزی ها و برخی مزیت ها (مانند سنوات، جانبازی و موارد دیگیر) خصوصا در سپاه و ارتش مواردی هستند که در بهبود امتیاز نقش مستقیم دارد. ضریب مرغوبیت تابع موارد زیر است
- طبقه (پایین یا بالا)
- نورگیری
- جهتها (جنوبی، شمالی…)
- نقشه
- دید و ویو
- متراژ (کممتراژ یا میانمتراژ)
مرحله ساخت و پیشرفت پروژه
یشرفت فیزیکی(Construction Stage) پروژه مستقیماً بر قیمت امتیاز تأثیر میگذارد، بهطوری که هرچه پروژه از خاکبرداری به سمت اسکلت، سفتکاری و نازککاری پیش میرود، ریسک سرمایهگذاری بهطور محسوسی کاهش یافته و قیمت امتیاز افزایش مییابد.
این افزایش قیمت، ناشی از اطمینان بیشتر خریدار از تکمیل بهموقع پروژه، کاهش احتمال تأخیر و کاهش ریسکهای مالی آینده است. در نهایت،محتمل تر است که یک پروژه در مراحل پایانی ساخت، نه تنها قیمت بالاتری داشته باشد، بلکه نقدشوندگی سریعتر و امنیت سرمایهگذاری بسیار بیشتری برای خریدار به ارمغان میآورد
معمولاً امتیازها در مراحل زیر قیمت متفاوتی میگیرند:
- آغاز عملیات خاکبرداری
- اسکلت
- سفتکاری
- نازککاری
نقدشوندگی امتیاز
نقدشوندگی امتیاز از فاکتورهای حیاتی در تعیین ارزش و قیمت پیش فروش مسکن محسوب میشود.
هرچه انتقال و معامله امتیاز با محدودیت کمتری مواجه باشد، جذابیت سرمایهگذاری افزایش یافته و قیمت بالاتری خواهد داشت.
پروژههایی که تحت نظر تعاونیها یا شرکتهای معتبر مدیریت میشوند، معمولاً از نقدشوندگی بهتری برخوردارند.
شناختهشده بودن پروژه در بازار و میزان تقاضا برای امتیازهای آن نیز از عواملی است که بر سرعت و سهولت نقدشوندگی اثرگذار است.
- سهولت در نقل و انتقال امتیاز
- محدودیتهای قانونی و قراردادی
- اعتبار نهاد متولی پروژه
- میزان شناختهشده بودن پروژه در بازار
- حجم معاملات و تقاضای موجود
- هرچقدر نقلوانتقال سادهتر باشد
→ اثرگذاری: متوسط تا زیاد
پیشبینی قیمت در زمان تحویل
پیشبینی روند قیمتی بازار مسکن در زمان تحویل پروژه، نقش تعیینکنندهای در ارزشگذاری امتیاز دارد. بدین معنا که اختلاف قیمت امتیاز پروژه در حال ساخت بانضمام اقساط نسبت به قیمت موارد آماده مشابه در منطقه هر چه بیشتر باشد تمایل به سرمایه گذاری در آن بیشتر می شود
این تحلیل را در آینده می توانید در این قسمت ببیند
همچنین هرچه چشمانداز روشنتری برای رشد قیمتها وجود داشته باشد، استقبال از امتیاز پروژه بیشتر خواهد بود.
- سیاستهای کلان اقتصادی و مسکن
- نرخ تورم و رشد اقتصادی کشور
- عملکرد و سود پروژههای مشابه در گذشته
- چشمانداز توسعه منطقهای
- انتظارات افزایش قیمت منطقه
- رشد ساختوساز در منطقه
→ اثرگذاری: متوسط
نوع قرارداد (سهامی، متری، حق امتیاز)
نوع قرارداد در قیمت پیش فروش مسکن و قیمت و ارزش امتیاز در پروژهها مخلف اهمیت خاص دارد، برخی پروژه ها متری، برخی سهمی و اغلب واحدی هستند
- سهامی → ریسک بیشتر، قیمت پایینتر
- متری → شفافتر، قیمت بالاتر
- بهای تمامشده → متغیر و وابسته به هزینهها
نقل و انتقال در تعاونی
پیش خرید و فروش امتیازهای واحدهای مسکونی در حالت پیش فروش به اشکال مختلفی انجام می شود و همه موارد در قیمت امتیاز و قیمت پیش فروش مسکن می تواند موثر باشد که بسته به نوع قرارداد حالات مختلفب را می توان متصور بود
- مبایعه نامه
- مبایعه نامه+ وکالت نامه در دفترخانه
- مبایعه نامه+ وکالت نامه+ اقراررسمی یا دستی
- مبایعه نامه+ وکالت نامه+ اقراررسمی یا دستی+ ضمانت چک یا سفته از فروشنده
- مبایعه نامه+ وکالت نامه+ اقراررسمی یا دستی+ ضمانت چک یا سفته+ نقل و انتقال در تعاونی
- نقل و انتقال در تعاونی
نقل و انتقال در تعاونی محکمترین سند در نزد خریدار است و چنانچه در تعاونی نقل و انتقال نشود با توجه به حالا فوق جذابیت آن برا سرمایه گذاران و خریدان تغییر می کند
عرضه و تقاضا
قانون عرضه و تقاضا (Supply & Demand) در بازار امتیاز پروژههای ساختمانی نیز حاکم است.
توازن بین تعداد امتیازهای عرضه شده از یک یا چند امتیاز خاص و متقاضیان موجود آن، قیمت نهایی را تعیین میکند.
قطعا با تقاضای بالا و عرضه محدود، ارزش امتیاز و قیمت پیش فروش میکن در آن امتیاز خاص افزایش یافته و به طور طبیعی رشد مییابد. تعداد واحدهای قابل عرضه در پروژه و سیاستهای فروش سازنده بر عرضه تأثیر مستقیم میگذارد.
- میزان استقبال و تعداد پروژههای مشابه در منطقه
- توان مالی متقاضیان
- تعداد واحدهای قابل عرضه در پروژه
→ اثرگذاری: بسیار زیاد
کیفیت ساخت، متریال و لوکس سازی
کیفیت ساخت و مصالح به کار رفته در پروژه از عوامل تعیینکننده در قیمت پیش فروش مسکن و قیمتگذاری امتیاز محسوب میشود.
پروژههایی که از متریال مرغوب و استانداردهای ساخت بالا بهره میبرند، ارزش افزوده بیشتری داشته و مورد استقبال خریداران قرار میگیرند.
لوکسسازی و امکانات رفاهی پیشرفته نیز سهم بسزایی در افزایش قیمت نهایی واحدها دارد.
عوامل بیرونی و ژئوپلیتیک
رویدادهای سیاسی، تنشهای منطقهای و ثبات اقتصادی کشور از عوامل کلانی هستند که بر تمامی بازارهای مالی از جمله مسکن تأثیر مستقیم میگذارند.
این عوامل میتوانند در کوتاهمدت باعث نوسانات شدید در قیمت پیش فروش مسکن و قیمت امتیاز پروژهها شوند. سرمایهگذاران همواره این ریسکها را در تصمیمگیریهای خود مدنظر قرار داده و بر اساس تحلیلی از فضای کلان حاکم بر کشور، اقدام به خرید یا فروش امتیاز میکنند.
- روابط بینالمللی
- تنشهای منطقهای و ژئوپلیتیک
- سیاستهای کلان
- رویدادهای بین المللی
نوسانات طلا و ارز
طلا و ارز به عنوان شاخصهای کلیدی اقتصاد، تأثیر مستقیمی بر بازار مسکن و قیمت امتیاز پروژهها دارند.
در شرایط بیثباتی اقتصادی، سرمایهگذاران به دنبال داراییهای امن مانند مسکن میروند که این امر تقاضا و در نتیجه قیمت امتیاز را افزایش میدهد.
افزایش نرخ ارزهای اصلی مانند دلار و یورو معمولاً با رشد قیمت مسکن همراه است، چرا که هزینههای ساخت افزایش یافته و ارزش پول ملی کاهش مییابد. همچنین طلا به عنوان پناهگاه امن سرمایهگذاران، رابطه مستقیمی با بازار مسکن دارد و اغلب با تخلیه بازار طلا به دلایل مختلف بازار مسکن مورد توجه و اقبال بالا قزاز می گیرد
- قیمت جهانی و داخلی طلا
- نرخ ارزهای اصلی (دلار، یورو)
- نرخ ارز در روابط بین المللی
- اثر نوسانات ارز بر هزینههای ساخت
نرخ تورم، وضعیت بورس
هر دو این عوامل تاثیر مستقیم و غیرقابل انکار در تعیین قیمت امتیاز و قیمت پیش فروش مسکن خصوصا در منطقه 21 و 22 دارند
نوع قرارداد در قیمت پیش فروش مسکن و قیمت و ارزش امتیاز در پروژهها مخلف اهمیت خاص دارد، برخی پروژه ها متری، برخی سهمی و برخی واحدی هستند
- سهامی → ریسک بیشتر، قیمت پایینتر
- متری → شفافتر، قیمت بالاتر
- بهای تمامشده → متغیر و وابسته به هزینهها
اینجا محل پیشنهاد شماست
نوع قرارداد در قیمت پیش فروش مسکن و قیمت و ارزش امتیاز در پروژهها مخلف اهمیت خاص دارد، برخی پروژه ها متری، برخی سهمی و برخی واحدی هستند
- سهامی → ریسک بیشتر، قیمت پایینتر
- متری → شفافتر، قیمت بالاتر
- بهای تمامشده → متغیر و وابسته به هزینهها
★
مهمترین عوامل تأثیرگذار
امتیاز بیشتر از همه توسط اینها تعیین میشود:
- اعتبار و سابقه سازنده
(بیشترین تأثیر – ریسک کاهش یا تأخیر = کاهش قیمت) - موقعیت جغرافیایی و ارزش منطقه
(سفارشسازترین عامل در بازار امتیاز) - مرحله پیشرفت پروژه
(هرچه جلوتر باشد، قیمت امتیاز بالاتر و ریسک کمتر) - شرایط پرداخت و میزان آورده
(بهخصوص اثر در کاهش یا افزایش قیمت امتیاز معاملهای)
جدول پیشرفت پروژه های ساختمانی
جدول پیشرفت فیزیکی پروژههای ساختمانی
بر اساس استاندارد سازمان نظام مهندسی ساختمان
| ردیف | شرح فعالیت | درصد پیشرفت | جمع درصد |
|---|---|---|---|
| ۱ | عملیات خاکبرداری و گودبرداری | ۵٪ | ۵٪ |
| ۲ | اجرای فونداسیون و پیسازی | ۱۰٪ | ۱۵٪ |
| ۳ | اسکلتسازی و قالببندی | ۱۵٪ | ۳۰٪ |
| ۴ | تیرریزی و سقفزنی | ۲۰٪ | ۵۰٪ |
| ۵ | دیوارچینی و پارتیشنبندی | ۱۰٪ | ۶۰٪ |
| ۶ | تأسیسات مکانیکی و الکتریکی | ۱۵٪ | ۷۵٪ |
| ۷ | نازککاری و نماسازی | ۱۵٪ | ۹۰٪ |
| ۸ | کفسازی و نصب درب و پنجره | ۵٪ | ۹۵٪ |
| ۹ | محوطهسازی و نهاییسازی | ۵٪ | ۱۰۰٪ |
| جمع کل پیشرفت پروژه | ۱۰۰٪ | ۱۰۰٪ | |
استراتژیهای طلایی پیشخرید و سرمایهگذاری در پیشفروش مسکن
پیشخرید مسکن یکی از جذابترین روشهای سرمایهگذاری در بازار ملک است؛ زیرا علاوه بر کاهش هزینه اولیه، امکان کسب سود از رشد قیمتها را نیز فراهم میکند. اما این روش بدون تحلیل دقیق، ما را از تصمیم گیریهای قوی و غنی باز می دارد
تحلیل SWOT پیشفروش مسکن
استفاده هوشمندانه از SWOT به عنوان یکی از مهمترین و رایج ترین روشهای اتخاذ استراتژی، در پیشخرید و سرمایهگذاری مسکن به خریداران و سرمایه گذاران و سازندگان کمک میکند با شناسایی دقیق قوتها و فرصتهای پروژه، بهترین نقطه ورود را انتخاب کرده و بیشترین بازده را به دست آوردند.
از طرف دیگر، تحلیل ضعفها و تهدیدها امکان مدیریت ریسک، جلوگیری از ضررهای احتمالی و انتخاب سازنده و قرارداد مطمئن را فراهم میسازد.
در نهایت، ترکیب این چهار بُعد، تصمیمگیری را از حد حدس و تجربه خارج کرده و آن را به یک استراتژی علمی، هدفمند و سودساز تبدیل میکند.
قوتها (Strengths)
موقعیت و دسترسی مطلوب پروژه
نزدیکی به مراکز مهم، حملونقل و شریانهای اصلی شهر ارزش آینده ملک را تضمین میکند.
اعتبار و سابقه سازنده
سازندگانی که پروژههای موفق و تحویلبهموقع دارند، امنیت سرمایه را افزایش میدهند.
-
کیفیت ساخت و مصالح
استفاده از متریال استاندارد و اجرای اصولی، ریسک استهلاک و هزینههای آتی را کاهش میدهد.
ضعفها (Weaknesses)
پیشرفت نامشخص پروژه
تأخیر در ساخت و گزارشدهی غیرشفاف از چالشهای رایج پیشفروش است.
شرایط سخت پرداخت
اقساط سنگین، نبود انعطاف و عدم هماهنگی با توان مالی خریدار.
قراردادهای پیچیده
وجود بندهای مبهم حقوقی میتواند در آینده دردسرساز شود.
فرصتها (Opportunities)
افزایش تقاضا و محدودیت عرضه
پروژههای باکیفیت همیشه مشتری دارند؛ این یعنی احتمال رشد ارزش ملک.
رشد قیمت ناشی از تورم و توسعه شهری
پیشخرید در مراحل اولیه میتواند سود قابل توجهی ایجاد کند.
بازار فعال ثانویه و نقدشوندگی مناسب
امکان فروش یا انتقال امتیاز در بسیاری از پروژهها وجود دارد.
تهدیدها (Threats)
عوامل سیاسی و اقتصادی
تغییر قوانین، تحریمها یا سیاستهای مسکن میتواند روند ساختوساز را تحتتأثیر قرار دهد.
نوسانات طلا و ارز
جهش قیمتی مصالح و تورم ساخت باعث افزایش هزینه نهایی میشود.
محدودیتهای نقلوانتقال در تعاونیها
پیچیدگیهای اداری و محدودیتهای حقوقی برای برخی پروژهها وجود دارد.
استراتژیهای پیشنهادی سرمایهگذاری در پیشفروش مسکن
استراتژی SO
(استفاده از قوتها برای بهرهگیری از فرصتها)
سرمایهگذاری در پروژههای با موقعیت ممتاز و سازندگان خوشنام.
استفاده از رشد قیمت مناطق در حال توسعه.
انتخاب پروژههایی با نقدشوندگی بالا و بازار ثانویه فعال.
استراتژی WO
(کاهش ضعفها و استفاده از فرصتها)
انتخاب پروژههایی با پیشرفت فیزیکی حداقل ۳۰ تا ۴۰ درصد.
مذاکره برای شرایط پرداخت منعطفتر و زمانبندی مناسب.
مطالعه کامل قرارداد با کمک مشاور حقوقی متخصص.
استراتژی ST
(استفاده از قوتها برای کاهش تهدیدها)
انتخاب پروژههای سازندگان معتبر برای کاهش ریسک شرایط اقتصادی.
عقد قراردادهای شفاف و استاندارد با حداقل ابهام حقوقی.
تنوعبخشی به سبد سرمایهگذاری برای کاهش ریسکهای کلان بازار.
استراتژی WT
(کاهش ضعفها و اجتناب از تهدیدها)
پرهیز از پروژههایی با پیشرفت کم مخصوصاً در دورههای ناپایدار اقتصادی.
دوری از قراردادهای پیچیده یا تعاونیهایی که روند اداری سخت دارند.
عدم ورود به پروژههایی با نقدشوندگی پایین و احتمال گیر افتادن سرمایه.
عالی بود ممنون