خرید و فروش تراکم در منطقه 22 تهران را با کارشناسان ما تجربه کنید 02144705169

اکنون فرض کنیم راس ساعت 9 صبح همگی با خودروی شخصی بخواهند از کوچه خارج شوند در اینصورت با حجم انبوه اتومبیل و رفت و آمد مواجه خواهند شد. و این همان تراکم است و یکی از مهم ترین مسائلی که بسیاری از افراد ساکن در شهرها با آن مواجه می باشن

تراکم به عنوان مقیاس اندازه گیری، جایگاهی با اهمیت در تصمیم گیری ها و برنامه ریزی های شهری دارد. تراکم ها بر اساس نوع و جنس واحد اندازه گیری به دو دسته تقسیم می شوند:

الف) تراکم جمعیتی که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود.

ب) تراکم ساختمانی که به صورت درصد بیان می شود.

برقراری توازن بین فضاهای تولید شده معماری با فضاهای شهری و خارجی بسیار مهم است و برای کنترل تراکم از شاخص های متفاوتی استفاده می شود که در ذیل به آنها اشاره شده است:

1-ضریب سطح اشغال

ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز ساخت به مساحت کل زمین است که به صورت درصد معرفی می شود. این ضریب بر اساس طرح های جامع و تفضیلی در هر منطقه متفاوت است. ضریب سطح اشتغال در یک منطقه به طور معمول، بین چهل تا شصت درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگر تعریف می شود.

به عنوان مثال، اگر ضریب سطح اشتغال در یک منطقه 50درصد باشد و بخواهیم در زمینی به مساحت 800 متر مربع در این منطقه اقدام به ساخت و ساز کنیم، فقط مجاز هستیم در 400 متر مربع از زمین ساخت و ساز را انجام دهیم. باید توجه داشت که ضریب سطح اشتغال شاخص مناسبی برای کنترل تراکم جمعیت نبوده و بیشتر مورد توجه طراح های شهری برای به دست آوردن بخش های ساخته شده و فضاهای باز در قطعات تفکیکی است.

2-ارتفاع ساختمانی

تعداد طبقات مجاز ساختمان یکی دیگر از شاخص هایی که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی است. در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف در شهر متداول است. شاخص تعداد طبقات ساختمانی تاثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و از این لحاظ شاخص مهمی برای طراحان شهری به شمار می آید. به طور خلاصه از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی در ایران نیز بر اساس همین دو شاخص شکل گرفته است.

3-تراکم ساختمانی یا ضریب سطح زیر بنا

این ضریب، یکی از رایج ترین شاخص ها در کنترل تراکم جمعیتی در ایران است. این شاخص معمولا بر اساس درصد بیان می شود. به عنوان مثال اگر تراکم مجاز ساختمانی در یک منطقه 240 درصد باشد و ما بخواهیم در زمینی به مساحت 500 متر مربع اقدام به ساخت و ساز کنیم، مجبوریم ساختمانی به میزان 240 درصد کل مساحت زمین بسازیم، یعنی مساحت کل ساختمان 1200 متر مربع خواهد بود.

اگر سطح اشغال این زمین 50 درصد باشد، می توانیم در 50 درصد این زمین، ساختمانی به مساحت کل 1200متر مربع بسازیم. یعنی سطح اشغال در این زمین 240 متر مربع خواهد بود. با توجه به این که مساحت مجاز ساخت و ساز در این زمین 1200متر مربع و میزان سطح اشغال 240 متر مربع است، لازم است که ساختمانی در 5 طبقه بسازیم. حال اگر ضریب سطح اشغال در این زمین، 40 درصد باشد مساحت سطح اشغال 200 متر مربع خواهد بود که در این حالت می توان ساختمانی در 6 طبقه ساخت.

حال اگر در محاسبات بجای 6 طبقه می شد 5.5 طبقه، اغلب مالکین ترجیح می دهند همان 6 طبقه را بسازند و در اینصورت اقدام به خرید تراکم از شهرداری برای واحد نصفه خود می نمایند تا با داشتن مجوز قانونی اقدام به ساخت یکواحد کامل نماید

 سطح اشغال متاثر از عوامل زیر است:

عرض گذر

مساحت زمین

پهنه محل قرارگیری ملک

درصد مجاز سطح اشغال

4-تراکم واحد مسکونی در سطح

به منظور کنترل تعداد واحدهای مسکونی و تعداد خانوار ساکن در واحد از این شاخص استفاده می شود

واحد سطح اغلب در برنامه ریزی شهری بر مبنای هکتار است. این شاخص بیشتر مورد توجه برنامه ریزان شهری برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و…. در یک منطقه است و می توان به وسیله این شاخص به ارقام از پیش تعیین شده جمعیتی نزدیک شد.

این شاخص، شاخص مفیدتر و کارآمدتری نسبت به بقیه شاخص ها برای برنامه ریزان شهری در کنترل جمعیت مناطق مختلف شهری است

در واقع هیچ یک از شاخص های ذکر شده درباره تراکم و سایر مواردی که ذکر شد، بتنهایی کارایی نداشته و به عنوان یک زنجیره و  در کنار یکدیگر،  کنترل تراکم جمعیتی و ساختمانی را فراهم می سازند. باید توجه داشت مدیریت شهری، خصوصا در شهرهای بزرگ و کلانشهرها نیازمند نگرش جامه به موضوع مهم ترکم است و در واقع یک نگرش کل گرایانه است که باعث موفقیت مدیران شهری می شود

اصولا با توجه به ضوابط و مقرراتی که شهرداری ها برای یک شهر تعریف می کنند (میزان ارتفاع مجاز ساختمان ها، تراکم جمعیتی در منطقه و …) می توان اقدام به خرید و فروش مازاد تراکم تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها نمود.

فروش و خرید تراکم:

تعرفه فروش تراکم مازاد در هر منطقه متفاوت بوده و مبنای تعیین این قیمت ، شورای اسلامی هر منطقه است و شهرداری مجری این دستورات به حساب می آید.

قیمت تراکم در تهران در مناطق مختلف و متغیر است و مبنای آن بر مبنای قیمت روز محاسبه می شودکه در این صورت برای خرید مازاد تراکم برای 60 متر باید بین چهار میلیون ودویست هزار تومان تا هجده میلیون تومان به شهرداری پرداخت کرد تراکم شهری تراکم ها در طیف گسترده ای دسته بندی می شوند که به قرار ذیل می باشند.

ضریب اشغال؛ مساحت طبقه همکف به مساحت قطعه زمین یا شدت استفاده از زمین را گویند.